Оформить коммерческую ипотеку

Содержание:

Коммерческая ипотека для физических лиц

Коммерческая недвижимость, представляющая собой нежилые помещения, предназначенные для ведения бизнеса во всех многообразных своих проявлениях, от складирования до торговли или производства, при грамотном подходе и выгодном расположении может быть высокодоходным способом инвестиций.

Однако, значительные денежные средства, требующиеся для покупки подобного объекта, не всегда могут быть изъяты из оборота, особенно если предпринимательство носит индивидуальный характер или относится к малому бизнесу, без ущерба для текущей деятельности. Решением вопроса может стать ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, позволяющая оперативно отреагировать на выгодное предложение рынка и стать собственником прибыльного объекта для собственных нужд или сдачи в аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Любой предприниматель, арендующий помещения для осуществления своей деятельности, предпочтет отдавать сопоставимые ежемесячные платежи банку, став при этом владельцем недвижимости, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора. Именно такую возможность предоставляют финансовые учреждения в относительно новом кредитном продукте, предназначенном для покупки коммерческой недвижимости, которая сама и является обеспечением возмещения затрат банка.

Для того, чтобы кредит на покупку недвижимости для бизнес-процессов был предоставлен фирме или организации, необходимо наличие ликвидных оборотных средств, которые выступают залогом, а если таковые отсутствуют, то приобретение становится невозможным.

В подобной ситуации коммерческая ипотека для физических лиц, не требующая дополнительного обеспечения при оплате первоначального взноса, является отличным решением вопроса и возможностью получения дополнительных площадей, за счет которых можно расширить бизнес или сдать в аренду и получить дополнительный доход.

Кому предоставляется кредит

Название кредитного продукта для приобретения объектов недвижимости из нежилого фонда может ввести в заблуждение, сформировав ошибочное мнение потребителей о том, что коммерческая ипотека для физических лиц, может быть предоставлена любому субъекту, не являющемуся юридическим лицом. На самом деле круг заемщиков, которые могут подать заявку и воспользоваться соответствующей программой кредитования ограничен следующими субъектами:

  • индивидуальные предприниматели;
  • владельцы бизнеса;
  • топ-менеджеры компаний и организаций.

Именно для данных категорий граждан финансовые учреждения готовы предоставить ипотеку для покупки недвижимости коммерческого назначения, являющуюся альтернативой кредитования юридического лица.

Помимо социального статуса к потенциальному заемщику предъявляются следующие требования:

  • возраст в интервале от 21 года до 65 лет;
  • российское гражданство.

Необходимые документы

Стандартизованного пакета документации, способного удовлетворить любое финансовое учреждение при рассмотрении заявки на ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, не существует, что обусловлено новизной кредитного продукта и его высокими показателями риска при выдаче физическому лицу, из-за потенциально высокой вероятности невозврата.

Вследствие подобной специфики, необходимые для одобрения ипотеки документы зачастую включают в себя не только личные бумаги заёмщика, но и отчетную документацию предпринимательской структуры, которую он представляет.

Пакет документов от заёмщика

Вне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

  1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
  2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
  3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
  4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
  5. Сведения о банковских счетах;
  6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
  7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
  8. Оценочная экспертиза недвижимости;
  9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
  10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

  • документы, подтверждающую регистрацию ИП;
  • справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
  • лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

  • справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
  • справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

В том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

  • данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
  • отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
  • банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
  • данные по основным средствам организации;
  • бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Требования к объектам недвижимости

Помимо того, что не многие банки предоставляют коммерческую ипотеку, регионы распространения кредитной программы также имеют ограниченный перечень предложений, который необходимо уточнять в каждом отдельно взятом населенном пункте. Там же, где долгосрочный кредит на покупку нежилой недвижимости представлен, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • общая площадь помещений должна быть не менее 150 кв. метров;
  • постройка, в которой размещается коммерческая недвижимость, должна иметь капитальный характер;
  • не иметь прав третьих лиц на собственность и финансовых обременений;
  • расположение объекта должно соответствовать региону, в котором выдается ипотека.

Объектами коммерческой ипотеки считаются помещения, предназначенные для функционирования:

  • офисов;
  • складов;
  • торговых точек;
  • производственных процессов;
  • предприятий обслуживания (питание, гостиницы и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Существенным отличием, оформления кредита при покупке коммерческой недвижимости от обычной ипотеки, является невозможность её залога в банке до того момента пока право собственности не перешло от старого владельца к новому.

Такой интервал между передачей кредитных средств заемщику и возможностью получения гарантии их возврата, в виде купленного объекта, представляет угрозу интересам финансовых учреждений и обуславливают необходимость применения одной из следующих схем коммерческой ипотеки.

Схема, когда продавцу необходимо подождать, включающая следующие этапы:

  1. Между субъектами сделки купли-продажи оформляется договор;
  2. Покупатель передает продавцу авансовую часть стоимости объекта сделки, равную сумме залога по договору коммерческой ипотеки в банке;
  3. Банк предоставляет гарантийное письмо, по которому остаток суммы будет передан продавцу после перехода прав собственности и кладет деньги в специально открытую депозитную ячейку;
  4. Регистрируются права на недвижимость нового владельца;
  5. Оформляется договор залога, после чего заемщик получает оставшиеся средства и расплачивается с продавцом или у того появляется доступ к средствам на депозите.

Подобная схема удобна банку, приемлема для покупателя, но может быть неподходящей для продавца, период ожидания полной оплаты для которого может растянуться на несколько месяцев.

Схема, когда продавец закладывает недвижимость, подразумевает следующие шаги:

  1. Покупатель передает продавцу аванс в размере залоговой части по ипотечному договору и гарантию банка о полной оплате после залога имущества;
  2. Собственник закладывает свое имущество банку, оформляет договор купли-продажи с покупателем и получает остаток средств;
  3. Документы передаются на регистрацию нового права собственности с согласия банка и с переходом залога к новому владельцу.

Процедура более сложна для документального оформления, но соблюдает интересы всех участников в наибольшей степени.

Схема с дополнительной регистрацией фирмы, заключается в выполнении следующих действий:

  1. Продавец регистрирует новую фирму, получающую права собственности на объект недвижимости;
  2. Вновь созданная фирма передает недвижимость в залог банку, получая взамен кредитные средства, причитающиеся покупателю по договору ипотеки;
  3. Оформляется переход владения фирмой от продавца объекта недвижимости к продавцу, вместе с залогом в банке;
  4. После выплаты кредита покупатель вправе переоформить недвижимость в личную собственность.
Смотрите так же:  Договор на школьный пмпк

Данный сценарий является более сложным вариантом с залогом объекта недвижимости, требующим выполнения массы регистрационных действий, которые еще больше удлинят процедуру оформления сделки.

Таким образом, оптимальной схемой, по времени оформления и соблюдению интересов всех участников сделки с коммерческой недвижимостью, является передача ее в залог банку текущим сособственником с последующей продажей и переходом обязательств к новому владельцу, который получает для этого ипотечный кредит.

Условия коммерческой ипотеки

Учитывая высокую стоимость нежилых объектов недвижимости, предназначенных для ведения бизнеса, коммерческая ипотека без первого взноса может быть предоставлена банком только при наличии соответствующего залога, перекрывающего не только стоимость нового приобретения, но и проценты по кредиту за весь период использования.

Обеспечением ипотеки, как и других аналогичных финансовых инструментов, могут выступать, имеющиеся в наличии у заёмщика объекты движимого и недвижимого имущества, а также ценные бумаги.

Обобщенные условия коммерческой ипотеки для физических лиц имеют следующие характеристики:

  • максимальная сумма дифференцирована, в зависимости от банка, и может достигать 200 млн. рублей, не превышая при этом 80% от стоимости объекта, если не предоставлен дополнительный залог;
  • срок кредитования может находиться в интервале от 5 до 15 лет и напрямую зависит от платежеспособности клиента и обеспеченности обязательств;
  • процентная ставка по ипотеке составляет от 11,5%, если кредит предоставляется в рублях, и от 10% при валютном займе;
  • первоначальный взнос, при отсутствии обеспечения, составляет от 20-30% стоимости объекта.

Сравнительный анализ условий банков

Представленная ниже таблица охватывает условия кредитования для различных финансовых институтов нашей страны по состоянию на 2019 год:

Коммерческая ипотека – лучший вариант для бизнеса

Для ведения бизнеса организация или частный предприниматель нуждаются в подходящем помещении. Коммерческая недвижимость может использоваться под офис, магазин или склад. Можно подобрать помещение для аренды. Но сейчас все больше предпринимателей стремятся приобрести недвижимость в собственность. Если организация не располагает достаточными средствами, поможет новый кредитный продукт — коммерческая ипотека.

Понятие и особенности

Коммерческая ипотека появилась в России недавно. Но среди бизнесменов продукт стремительно набирает популярность. Купленная недвижимость используется в качестве торговой площадки, офиса или склада. Преимущество приобретения собственного помещение – возможность в дальнейшем извлекать прибыль. При закрытии бизнеса можно реализовать коммерческую недвижимость или сдавать в аренду.

В отличие от ипотеки на жилую недвижимость, коммерческая отличается более сжатыми сроками:

  • Минимальный срок кредитования – 5 лет;
  • Максимальный срок кредита – 12 лет.

Ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость только набирает популярность. На данном этапе развития продукта банки предлагают кредит со ставкой от 10 до 20% годовых.

Требования к коммерческому зданию

Оформление коммерческой ипотеки предполагает наличие особых требований к заемщику, к приобретаемой недвижимости:

  • Площадь коммерческой недвижимости до 150 м2;
  • Отсутствие обременений;
  • Здание полностью построено и введено в эксплуатацию;
  • Приобретаемое здание или помещение находится в регионе отделения банка, в котором оформляется ипотека;
  • Здание оформлено, как капитальная постройка;
  • Помещение или здание должно иметь статус «нежилая недвижимость».

Важно! Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, должна быть рассчитана для организации офиса, склада или торговой точки.

Первоначальный взнос

Внесение первоначального взноса – обязательное условие коммерческого кредитования:

  • От 20 до 30% — с поручителем;
  • От 30% — без поручителя.

Важно! В качестве первоначального взноса может выступить собственная недвижимость заемщика. Рыночная стоимость объекта залога должна быть равна или превышать сумму первоначального взноса.

Самые выгодные предложения банков по коммерческой ипотеке

Важно! Сумма кредита зависит от баланса и оборотов организации. Чем солиднее и старше фирма, тем больше будет кредитный лимит.

Преимущества коммерческой ипотеки на нежилое помещение

  • Возможность использовать приобретенный объект для целей собственного предприятия или для сдачи в аренду;
  • Оплата по кредиту фиксирована. В отличие от арендной платы, платежи по ипотеке не увеличиваются;
  • Есть отсрочка платежей;
  • Более низкие проценты по сравнению со ставками по потребительским кредитам для юридических лиц.

Сбербанк

  • Отсрочка платежа до 12 месяцев;
  • Возраст заемщика от 21 до 65 лет;
  • В качестве залога и первоначального взноса банк принимает ценные бумаги, автотранспортные средства, квартиры заемщика;
  • Срок деятельности предприятия не менее 6 месяцев.

ВТБ 24

  • Отсрочка платежей на 9 месяцев;
  • Годовая выручка организации не более 400 млн. рублей;
  • Требуется поручитель;
  • Сумма кредита от 4 млн. рублей;
  • Деятельность организации не менее 6 месяцев.

Росбанк

  • Сумма кредита от 1 млн. рублей;
  • Отсрочка до 6 месяцев.

Важно! Сумма кредита рассчитывается банком после оценки финансового положения организации или предпринимателя. Учитывается годовая выручка и срок деятельности компании.

Кто может стать заемщиком

Воспользоваться коммерческой ипотекой имеют право организации, а также индивидуальные предприниматели. Деятельность компании или ИП должна быть официально зарегистрирована на территории Российской Федерации.

Критерии для клиентов:

  • Возраст заемщика 21 – 65 лет;
  • Деятельность организации не менее 6 месяцев;
  • Положительная кредитная история;
  • Наличие поручителя;
  • Годовая выручка компании от 400 миллионов руб.;
  • Отсутствие уголовных дел и экономических преступлений;
  • Сумма имеющихся потребительских кредитов и иных займов не должна превышать 1 млн. рублей.
  • Паспорт заемщика;
  • Учредительные документы компании (свидетельство, устав, договор);
  • Лицензии на ведение деятельности;
  • Выписка из ЕГРЮЛ (реестра юридических лиц);
  • Образец печати и подписи руководителя, заверенный у нотариуса;
  • Баланс предприятия;
  • Выписка из расчетного счета;
  • Справка, подтверждающая отсутствие судимости;
  • Справка из налоговой об отсутствии задолженности;
  • Оценочная стоимость объекта;
  • Правоустанавливающие документы на объекты дополнительного залога;
  • Документ, подтверждающий семейное положение (для индивидуальных предпринимателей).

Коммерческая ипотека для малого бизнеса


Коммерческая ипотека
— это покупка нежилых помещений в кредит под залог приобретаемой недвижимости. Ее стоимость может включать дисконт (порядка 15-30%), который выступает своеобразной страховкой рисков для банка из-за изменением стоимости имущества и должен быть покрыт первоначальным взносом. В ряде случаев вместо первоначального взноса допускается использование дополнительного залога — оборудования, транспорта, недвижимости компании или лично заемщика.

По большему счету, кредиты на приобретение нежилых помещений похожи на ипотечное кредитование при покупке жилья. Получение бизнес-ипотеки подразумевает внесение первоначального взноса за приобретаемую коммерческую недвижимость, а также ее оценку и обязательное страхование.

Срок такого кредитования — до 10 лет, первоначальный взнос — от 15% стоимости приобретаемой недвижимости, процентные ставки — 9-17% годовых. Не стоит забывать о дополнительных комиссиях и о личном и имущественном страховании.

Документы для получения бизнес-ипотеки

Расчет предельной долговой нагрузки при получении бизнес-ипотеки

Такие расчеты важны для банка, чтобы обеспечить возврат выданных средств. Без оценки состояния бизнеса нельзя рассчитать нагрузку, которая будет «по силам» заемщику.
По собственному капиталу. Это ликвидные активы вашей компании за вычетом ее долгов. Показатель демонстрирует вашу «подушку безопасности» на случай, если вы не сможете производить платежи по кредиту. Банк может ограничить максимальный размер кредита: не больше 50-150% от размера собственного капитала компании.

Собственный капитал = вся совокупность активов компании — кредитные обязательства компании. Под активами компании понимается денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные товарно-материальные запасы, транспорт, оборудование, недвижимость. Под обязательствами — задолженность поставщикам, банкам или третьим лицам.

Соотношение взноса по кредиту и чистой прибыли компании. Для анализа берется отчет о прибылях и убытках за 6-12 месяцев. Такой период необходим, чтобы не только выявить среднее значение, но и учесть сезонные отклонения, а также построить прогноз. Взнос по кредиту должен быть меньше, чем среднее значение прибыли, и составлять не более 70% от нее.

Сложности при получении коммерческой ипотеки

Оформление коммерческой ипотеки подразумевает некоторые сложности. В частности, из-за недостаточной проработки законодательных норм. В законе «Об ипотеке» речь идет только о жилой недвижимости, о коммерческой — нет ни слова. А значит схемы оформления залога (приобретаемой коммерческой недвижимости) тут будут отличаться от обычной ипотеки.

При бизнес-ипотеке заемщикам запрещается оформлять закладную на приобретаемое имущество до заключения сделки купли-продажи. То есть сначала банк выдает компании-заемщику деньги на приобретение недвижимости, после чего покупатель вступает в право собственности и лишь затем оформляется залог. А между процедурой выдачи кредита и получение залога возникают риски для банка, из-за этого далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку.

Смотрите так же:  Приказ минэкономразвития рф 326 от 30.05.2019

Схемы оформления коммерческой ипотеки

1. По договору купли-продажи

  • Продавец недвижимости получает часть средств от покупателя
  • Банк предоставляет продавцу гарантии выплаты оставшихся средств
  • Право собственности оформляется на покупателя
  • Заключается договор между заемщиком (покупателем) и банком, согласно которому собственность оформляется в залог
  • Банк выдает кредит
  • Покупатель перечисляет оставшиеся средства продавцу недвижимости

    2. По предварительному договору

  • Покупатель недвижимости оплачивает продавцу часть стоимости, оставшуюся часть обязуется выплатить банк
  • Недвижимость оформляется в собственность покупателю (заключение договора купли-продажи), а потом — в качестве залога банку
  • Продавец получает оставшуюся часть суммы от банка

    3. Выкуп юридического лица

  • Создается «компания-пустышка»
  • В ее собственность оформляется приобретаемая коммерческая недвижимость
  • Заемщик (покупатель) приобретает акции этой компании, выплачивая таким образом кредитование
  • Когда 100% акций компании (=сумма кредита+проценты) будут выкуплены, все имущество компании (приобретаемая недвижимость) будет принадлежать акционеру (покупателю, заемщику)

    4. Оформление бизнес-ипотеки на физлицо

  • За получением коммерческой ипотеки обращается не юрлицо, а физлицо. Как правило, собственник бизнеса
  • Производится оценка платежеспособности физлица, его активов
  • Оцениваются результаты деятельности компании, принадлежащей данному физлицу
  • Физлицу выдается кредит

    Преимущества коммерческой ипотеки

    Коммерческая ипотека, в первую очередь, способствует развитию предприятий. Наличие собственных площадей помогает расширить производство и реализовать планы по развитию. А прибыль от пользования коммерческой недвижимостью при грамотном подходе позволяет владельцу объекта покрыть не только стоимость кредита, но и проценты по нему. Ведь коммерческая ипотека позволяет не только сэкономить на арендных платежах, но и заработать, сдавая свободные помещения.

    Помимо всего, собственная недвижимость — это еще и выгодное вложение средств, так как со временем она растет в стоимости, платежи по кредиту капитализируются в качестве актива организации.

    Коммерческая недвижимость в ипотеку

    Ипотека на коммерческую недвижимость — как оформить?

    В современном мире практически каждый человек, который слышит «слово» ипотека, вспоминает разнообразные ситуации. Но если ее рассмотреть более детально, тогда можно сказать, что она положительно влияет на жизнь многих людей, так как у них теперь появляется замечательная возможность получить собственное жилье, даже не имея необходимой суммы средств.

    Что такое коммерческая ипотека?

    В последнее время услуга начинает приобретать значительную популярность. Она имеет ряд определенных отличий от жилищной, но основные особенности ничем не отличаются. Теперь ипотека на коммерческую недвижимость предполагает взятие определенной суммы средств на развитие собственного бизнеса или на его дальнейшее расширение. Основной особенностью считается, что главным элементом будет являться нежилой объект. Также к особенностям на данный момент можно отнести то, что здесь вы столкнетесь с большими процентами и срок значительно сокращается. Многие люди не считают подобный вид кредита выгодным, но берут его просто из-за необходимости. Кроме того, что здесь придется платить проценты, вы можете столкнуться с проблемами в выплатах. И соответственно, если ничего не погашать, то вашу компанию могут забрать в счет погашения.

    Какие документы требуются для получения?

    Во время получения подобного вида кредитования вам необходимо помнить, что банк не выдаст средства если ваша недвижимость будет оформлена на другого человека. Это основная особенность, которая вызывает определенные проблемы во время оформления. Чтобы подать свои документы на получение средств, необходимо:

    1. Составить заявление. Пример вы сможете получить после прихода в банк.
    2. Подготовить копии и оригиналы личных документов.
    3. Предоставить документы и дополнительную информацию о бизнесе.
    4. Взять справку в налоговой о доходах.

    Это основной перечень документов, который может потребоваться для оформления подобного вида кредита. Если вам необходима эта услуга, тогда помните, что в некоторых банках эта процедура может отличаться.

    Как общаться с банком?

    Во время оформления ипотеки обязательно нужно знать, как правильно общаться с банком. Благодаря этому ваши шансы на получение денежных средств значительно возрастут. После прихода в банк обязательно необходимо обсудить информацию, которую они готовы предложить вашему вниманию. В большинстве случаев это договор, в котором будут прописываться все пункты. Не следует торопиться его подписывать, так как здесь могут присутствовать «подводные камни». Ели вам не разрешают взять оригинал, тогда возьмите копию этого договора и отправьтесь к юристам, которые проведут его изучение.

    Что нужно знать?

    На сегодняшний день ипотека на коммерческую недвижимость постепенно начинает приобретать свою популярность. Это обусловлено рядом факторов, но к основному можно отнести то, что в большинстве организаций процент ставки значительно снизился. Срок, на который вы можете оформить средства, теперь не должен превышать 20 лет. С точки зрения специалистов этого срока будет вполне достаточно.

    Процентная ставка практически везде будет составлять 20–21%. Максимальная сумма, которую вы можете себе позволить, составляет до $4 млн. Также вам необходимо знать, что существует определенная несостыковка. Вы не сможете получить свои средства, пока не станете владельцем недвижимости. Это достаточно проблемная ситуация, но многие люди умеют с ней справляться. Для этого они в индивидуальном порядке договариваются с владельцами и временно переоформляют договор. После этого они также договариваются о частичной выдачи средств. Как видите, в современном мире действительно существуют определенные проблемы с получением подобного кредита, но их практически всегда можно избежать.

    Если вы хотите воспользоваться услугами настоящих профессионалов, чтобы коммерческая ипотека стала доступной, тогда лучше всего обратиться к кредитным брокерам, которые регулярно сталкиваются с подобными ситуациями. Если вы желаете посмотреть предложения банков по коммерческой ипотеке, откройте раздел «Ипотека» на нашем сайте. После перехода у вас появиться замечательная возможность не только оформить ипотеку, но и просто узнать, что представляет собой подобный вид ипотеки. Только после изучения подробной информации вы можете отправляться в банк за изучением дополнительных вопросов по этому виду кредитования. Перед этим также лучше обратиться к независимым специалистам, которые смогут помочь.

    Коммерческая ипотека для физических лиц: обзор лучших банков

    На рынке недвижимости представлены не только квартиры и дома, требуемые физическому лицу, но и нежилая собственность, в которой нуждаются различные организации и производственные предприятия. Юридическими лицами и предпринимателями ипотека на коммерческую недвижимость используется для расширения складских помещений, производственных линий, торговых и административных площадей.

    Такой вариант оформления новой собственности многими организациями признается особенно выгодным, а для некоторых – единственно возможным способом закрепить и увеличить сферу своего влияния, так как свободные финансовые ресурсы в достаточном количестве есть далеко не во всех успешно развивающихся компаниях. Наиболее актуальна тема покупки недвижимости для предпринимателей и руководителей малого и среднего бизнеса. Для физлиц, приобретающих коммерческую недвижимость, данная покупка является возможностью извлечения стабильного дохода от сдачи объекта в аренду.

    Особенности коммерческой ипотеки

    Среди множества других банковских услуг отдельного внимания заслуживает коммерческая ипотека, позволяющая стать собственником нежилого фонда с привлечением банковских средств на тех же принципах, что и классический жилищный заем.

    Программы ипотеки на коммерческую недвижимость – явление довольно новое для России. Первые целевые программы ипотечного кредита для юрлиц и предпринимателей возникли в течение последнего десятилетия. Сравнительно низкая популярность объясняется тем фактом, что данные объекты собственности востребованы узкой категорией заемщиков, владельцами малого бизнеса, доля которых последнее время не превышает 1/10. Для некоторых организаций покупка коммерческой собственности на постоянной основе ни к чему – более предпочтительной и менее обременительной выглядит аренда нежилой недвижимости для нужд компании.

    Каждый случай ипотеки коммерческих объектов уникален и требует сугубо индивидуального рассмотрения. Тем не менее есть общие параметры, как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в российских банках:

    1. Условия оформления и погашения предполагают высокую степень риска, что вынуждает предъявлять боле жесткие условия кредитования. Компания должна продемонстрировать стабильность и доходность, а заем оформляется под более высокие проценты с небольшим сроком погашения (в пределах 10 лет). С первым взносом не менее ¼ от всей стоимости объекта.
    2. Повышенные ставки могут на 2 и более процентов отличаться от стандартного кредита на жилье.
    3. Оформить заем могут только компании, способные подтвердить стабильный доход.
    4. Существуют сложности процесса оформления и согласования, предполагающие первоначальное оформление сделки на покупку и дальнейшее перечисление средств продавцу после согласования с кредитором. Найти собственника, готового на подобные условия сделки, проблематично в силу высокого риска сбоя на каком-либо из этапов процедуры.
    5. Процесс оформления и согласования условий с банком занимает много времени. Больше, чем при обычном банковском финансировании физических лиц.
    6. В отличие от жилого фонда, оценку коммерческой недвижимости производить сложно ввиду отсутствия каких-либо утвержденных нормативов. Традиционно объект под залог считается перспективным с точки зрения финансового учреждения, если площадь превышает 150 квадратных метров и находится в хорошем состоянии.
    7. Вероятность отказов более высокая, чем в розничном секторе кредитования физлиц, так как объектом залога становится недвижимость менее ликвидная, которую впоследствии будет сложно продать с выгодой. Банки стараются отказывать или неохотно кредитуют юрлиц и ИП, если речь идет о складе или площадях для расширения производства.
    Смотрите так же:  Транспортный налог тюменская область

    Необходимые документы

    Руководителей предприятий и индивидуальных предпринимателей, намеренных в долгосрочной перспективе сократить расходы на осуществление деятельности, интересует возможность экономии на аренде. Оформленный ипотечный кредит, как правило, бывает равнозначен арендной плате. Кроме того, платеж банку – величина фиксируемая договором, в то время как расходы на аренду со временем могут серьезно вырасти.

    Процедура получения ипотеки на нежилую собственность включает несколько этапов. Особенностью данной программы является приглашение представителя банка для оценки финансовой ситуации с заемщиком, а также основательная подготовка к сделке. Помимо документов самого клиента, потребуется собрать бумаги на залоговый объект.

    Покупка коммерческой недвижимости предполагает сбор документации при подготовке заявки в банк, однако единого перечня, который необходимо предоставить на оформление, не существует. Каждый банк самостоятельно определяет точный список с учетом индивидуальной ситуации и статуса клиента. Таким образом, для оформления коммерческой ипотеки для физических лиц, предпринимателей, должностных лиц организации списки будут различаться.

    Документы для заемщика

    Независимо от статуса заемщика, перед оформлением займа собирают стандартный перечень бумаг:

    1. Гражданский паспорт.
    2. Документ о вступлении в брак, рождении детей (при наличии).
    3. Военный билет (если заемщик является военнообязанным).
    4. Свидетельство о присвоении номера налогоплательщика.
    5. Выписки по банковским счетам.
    6. Документы, подтверждающие имущественное положение, – свидетельства на собственность.
    7. Предварительный договор купли-продажи на приобретаемый объект.
    8. Заключение экспертов о стоимости недвижимости.
    9. Страховые документы (личная страховка, страхование собственности).
    10. Документ, подтверждающий права продавца на объект продажи и отсутствие обременений.

    Вышеуказанный список готовится в случае приобретения физическим лицом, ИП или организацией в обязательном порядке. Остальные бумаги собирают, исходя из требований финансового учреждения.

    Документация для организаций

    Чтобы приобрести бизнес-недвижимость в интересах организации, собирают перечень, отражающий финансовое положение и степень экономической надежности будущего заемщика. Представитель организации готовит:

    1. Полугодовой отчет товарно-денежного оборота.
    2. Бухгалтерские отчеты, отражающие расходы и доходы юридического лица.
    3. Выписку по счетам юрлица и движениям по ним.
    4. Бухгалтерский баланс предприятия.

    Дополнительно для ИП потребуется представить в банк:

    1. Свидетельство индивидуального предпринимателя.
    2. Налоговую декларацию о доходах.
    3. Справку об отсутствии задолженностей по налоговым платежам.
    4. Выписку из ЕГРИП.
    5. Если деятельность подлежит лицензированию – соответствующее разрешение.

    Дополнительно при оформлении займа предоставляют документы главные лица компании:

    1. Документ, подтверждающий стаж работы конкретного лица в должности руководителя предприятия (не менее 6 мес.).
    2. Сведения о трудовом доходе руководителя.

    Требования к объектам недвижимости

    В силу высокого риска сотрудничества с частными компаниями, особенно представителями малого и среднего бизнеса, сфера кредитования покупки коммерческой недвижимости недостаточно широко развита. Ограничениями для расширения деятельности в данном направлении являются:

    1. Неготовность многих кредиторов рисковать собственными финансами в случае невозврата.
    2. Ограниченная зона действия ипотечных программ.
    3. Малое число действующих предложений, в рамках которых выдвигается целый ряд условий банка в отношении приобретаемой собственности.

    Коммерческое помещение для физических лиц и организаций должно отвечать определенным параметрам, влияющим на ликвидность залога:

    • площадь от 150 квадратных метров;
    • объект является частью капитальной застройки;
    • отсутствуют обременение и претензии на недвижимость со стороны третьих лиц;
    • место расположения – в регионе оформления займа.

    Коммерческая ипотека для физических лиц и организаций позволяет приобрести помещения, предназначенные для:

    • административных потребностей;
    • торговли;
    • организации производства;
    • создания новых точек в сфере обслуживания.

    Тщательное изучение предложений, действующих на конкретной территории, позволит выбрать оптимальный вариант оформления.

    Какие банки предоставляют

    Поиск лучшего предложения следует начинать с отбора финансовых учреждений, предоставляющих такую услугу, как ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц и организаций. Параметры подобных вариантов кредитования более жесткие, а сроки погашения – небольшие.

    Отправка запроса сразу в банки, работающие по бизнес-ипотеке, позволит выявить наиболее выгодные предложения.

    Рекомендуется обратить внимание на кредитование покупки имущества банками из числа ведущих финансовых структур:

    Изучив информацию по каждому из предложений, заемщику будет проще определить наиболее подходящий по условиям и требованиям заем.

    Сбербанк

    Воспользоваться проектом «Бизнес-Недвижимость» могут представители малого бизнеса и предприниматели, намеренные приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку под залог имеющегося имущества с одновременным погашением взятых ранее долгов перед другими кредиторами, включая компании-лизингодатели.

    В Сбербанке возможно оформление займа для уже введенных в эксплуатацию и строящихся объектов при условии ведения застройки аккредитованными компаниями.

    Основные параметры предложения:

    1. Кредитная линия от 150 тысяч до 200 миллионов рублей в зависимости от места расположения. В отдельных городах лимит кредитования достигает 600 миллионов рублей.
    2. Минимальный процент от 11,8%.
    3. Срок погашения не более 10 лет.
    4. Сумма минимального первого взноса ограничена 25% от оценочной стоимости объекта, для сельской местности – от 20%.

    В качестве дополнительного обеспечения кредитор может запросить привлечение поручителей и гарантийных писем от других компаний. Данная возможность особенно выгодна ИП, которым нужно убедить банк в своей надежности и своевременном возврате долга.

    ВТБ 24

    Программа ВТБ 24 рассчитана на все виды объектов для коммерческого использования и предлагает:

    • кредитную линию 10 млн рублей;
    • ставку в размере 13,5% годовых;
    • срок погашения в пределах 10 лет.

    Особенностью предложения является пониженный размер первого взноса – от 15 процентов оценочной стоимости приобретаемого объекта, а при готовности предоставления дополнительного залогового обеспечения можно и вовсе обойтись без первого взноса.

    Группа ВТБ Банк Москвы позволяет купить по бизнес-ипотеке земельные участки стоимостью до 150 миллионов рублей со сроком возврата до 7 лет.

    Заемщику разрешается купить жилую собственность с возможностью дальнейшего перевода в нежилой фонд. Вместо первого взноса допускается использовать дополнительный залог, гарантийный депозит, поручительство гарантийного фонда.

    Росбанк

    Ипотечное предложение Росбанка предполагает индивидуальные условия оформления в следующих рамках:

    • ставка 13,34–15,19%;
    • сумма займа – 1–100 млн рублей;
    • погашение в течение 3–84 месяцев.

    Возврат долга осуществляется равными платежами, всей суммой сразу либо по согласованному индивидуальному графику.

    Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку на сумму 2,6-78 млн рублей поможет Альфа-Банк. Величина первого взноса должна быть не менее 20,0%. Заем выдается под 18 процентов годовых.

    Россельхозбанк

    Оформить заем предприятиям и физическим лицам, намеренным стать собственниками нового нежилого объекта, Россельхозбанк предлагает по индивидуальным процентным ставкам (от 11,5%) на сумму до 20 млн рублей. Кредит выдается на 10 лет без требования первоначального взноса.

    Выдача денежных средств предполагает взимание комиссии с заемщиков-организаций. Полученные средства можно потратить не только на приобретение, но и ремонт недвижимого имущества. В качестве обеспечения клиент может предложить поручительство, автотранспорт или оборудование в залог.

    Абсолют Банк

    Программа АКБ Абсолют предусматривает максимально комфортное и быстрое оформление займа под 17,45% годовых на сумму не менее 1 млн рублей. Окончательная сумма ограничена 60 процентами от оценочной стоимости объекта, при предоставлении дополнительного залога можно увеличить размер кредитной линии до 80%, но не более 9–15 млн рублей (в зависимости от региона размещения).

    Каждое из предложений имеет свои уникальные особенности, учет индивидуальных потребностей коммерческих структур. Учет всех параметров позволит подобрать лучший вариант кредитования.

  • Обсуждение закрыто.