Налог с долевой собственности

Как считать налог на имущество физических лиц при долевой собственности?

Налоговая база при уплате налога на имущество физических лиц в отношении квартиры площадью 37,5 кв. м (лоджия 3 кв. м) определяется исходя из кадастровой стоимости площади 19 кв. м. Поскольку брат и сестра владеют квартирой в равнодолевой собственности, налог на имущество физических лиц каждый будет уплачивать исходя из кадастровой стоимости, соответствующей площади 9,5 кв. м.
Согласно ст. 400 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются лица, обладающие правом собственности на имущество.
Квартира является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц (пп. 2 п. 1 ст. 401 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В целях снижения налоговой нагрузки гл. 32 НК РФ предусмотрен налоговый вычет в отношении квартиры в размере кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры (Письмо Минфина России от 08.04.2015 № 03-04-05/19901, п. 3 ст. 403 НК РФ).
Пунктом 3 ст. 403 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры.
При этом, как указал Минфин России, указанный налоговый вычет применяется в целом к объекту налогообложения вне зависимости от количества проживающих в этом объекте лиц (Письмо от 17.06.2015 № 03-05-06-01/34988).
НК РФ не содержит понятия общей площади квартиры.
На основании п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.
Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий − 0,5, для балконов и террас − 0,3, для веранд и холодных кладовых − 1,0.
В соответствии с п. 3 ст. 408 НК РФ, в случае если объект налогообложения находится в общей долевой собственности, налог исчисляется для каждого из участников долевой собственности пропорционально его доле в праве собственности на такой объект налогообложения.
Таким образом, налоговая база при уплате налога на имущество физических лиц с указанной квартиры определяется исходя из кадастровой стоимости площади 19 кв. м ((37,5 + 3 x 0,5) − 20). В связи с тем, что брат и сестра владеют квартирой в равнодолевой собственности, налог каждый будет уплачивать исходя из кадастровой стоимости площади 9,5 кв. м.

И.В. Разумова,
ведущий эксперт по вопросам бухгалтерского
учета и налогообложения Группы компаний
«Ю-Софт», советник государственной граждан-
ской службы РФ III класса, специалист по про-
ведению мероприятий налогового контроля

Если вы владеете только долей в квартире или доме, то налог на имущество физических лиц платят лишь с инвентаризационной стоимости доли.

ВНИМАНИЕ! Приведенный порядок расчета налога утратил силу с 1 января 2015 года. Начиная с этой даты действует новые правила уплаты налога на имущество.

Как рассчитать налог на имущество в общем случае мы написали здесь. Но как быть если имущество, облагаемое налогом, не полностью находится в вашей собственности. Например, вы владеете не всей квартирой (домом), а лишь долей в ней. Аналогичный вопрос возникает, если квартира находится не в долевой, а в совместной собственности (то есть у нескольких лиц без определения их долей).

Ответ на этот вопрос дан в пункте 2 статьи 5 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Прежде всего цитата:

«За имущество, признаваемое объектом налогообложения, находящееся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этом имуществе. В целях настоящего Закона инвентаризационная стоимость доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество определяется как произведение инвентаризационной стоимости имущества и соответствующей доли».

Итак, для расчета налога нужно:

1. Знать инвентаризационную стоимость квартиры в целом.
2. Рассчитать инвентаризационную стоимость доли в квартире (для этого инвентаризационную стоимость всей квартиры умножают на размер доли конкретного собственника).
3. Умножить инвентаризационную стоимость доли на ставку налога.

Причем необходимо применять те ставки, которые установлены именно для стоимости доли, а не всей квартиры в целом. Об этом говорится, например, в письме Минфина России от 22 августа 2012 № 03-05-06-01/46.

Пример
В регионе, где находится квартира, действуют ставки налога при инвентаризационной стоимости доли:
— до 300 000 руб. — 0,1 процент;
— от 300 000 до 500 000 руб. — 0,2 процента;
— свыше 500 000 руб. — 0,5 процента.

Человек владеет доле в данной квартире в размере 1/3.

Ситуация 1
Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 800 000 руб. Инвентаризационная стоимость доли в квартире составит:
800 000 руб. х 1/3 = 266 667 руб.
Сумма налога будет равна:
266 667 руб. х 0,1% = 267 руб.

Смотрите так же:  Договор поручительства гражданское право

Ситуация 2
Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 1 200 000 руб. Инвентаризационная стоимость доли в квартире составит:
1 200 000 руб. х 1/3 = 400 000 руб.
Сумма налога будет равна:
400 000 руб. х 0,2% = 800 руб.

Ситуация 3
Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 1 900 000 руб. Инвентаризационная стоимость доли в квартире составит:
1 900 000 руб. х 1/3 = 633 333 руб.
Сумма налога будет равна:
633 333 руб. х 0,5% = 3167 руб.

Как рассчитать налог, если квартира находится в совместной собственности без определения долей собственников. Еще одна цитата из закона:

«В целях настоящего Закона инвентаризационная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения и находящегося в общей совместной собственности нескольких собственников без определения долей, определяется как часть инвентаризационной стоимости указанного имущества, пропорциональная числу собственников данного имущества».

Проще говоря, в этой ситуации предполагается, что квартира или дом находятся в равнодолевой собственности между всеми владельцами.

Пример
В регионе, где находится квартира, действуют ставки налога при инвентаризационной стоимости доли:
— до 300 000 руб. — 0,1 процент;
— от 300 000 до 500 000 руб. — 0,2 процента;
— свыше 500 000 руб. — 0,5 процента.

Квартира находится в совместной собственности четырех человек.

Ситуация 1
Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 800 000 руб. Инвентаризационная стоимость доли в квартире составит:
800 000 руб. : 4 чел. = 200 000 руб.
Сумма налога будет равна:
200 000 руб. х 0,1% = 200 руб.

Ситуация 2
Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 1 900 000 руб. Инвентаризационная стоимость доли в квартире составит:
1 900 000 руб. : 4 чел. = 475 000 руб.
Сумма налога будет равна:
475 000 руб. х 0,2% = 950 руб.

Ситуация 3
Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 2 300 000 руб. Инвентаризационная стоимость доли в квартире составит:
2 300 000 руб. : 4 чел. = 575 000 руб.
Сумма налога будет равна:
575 000 руб. х 0,5% = 2875 руб.

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Долевая собственность. Как правильно рассчитать налог?

Армен все правильно рассчитал, только имейте ввиду, что миллион вычет на долю сына будет исключительно при продаже двумя договорами, если продавать одним, то цены долей тоже можно указать разные, но вычет будет у сына 500 тыся, т.е. пропорционально размеру его доли от миллиона. И да, будет учитываться не вся кадастровая стоимость, а половина, т.е. стоимость доли сына.
Кроме того, имейте ввиду, что право собственности по наследству наступает не с момента его регистрации, а с момента смерти наследодателя, поэтому, если наследодатель умер до 2016 года, то можно рассчитывать налог по старым законам без учета кадастровой стоимости, и тогда в ДКП можно указать, что отец продал свою долю за 5100тр, а сын за 500тр, и налога вообще не будет. Налоговая не имеет права возражать и вмешиваться в распределение между родственниками денег за продажу общего имущества.

то есть сын в любом случае попадает на налог?

Момент смерти — 2016год((((

а если сделать одним договором с занижением? Это вообще прилично спрашивать тут?)))

Его долю занижать до меньше 70% от кадастра бесполезно, потому что налог тогда все равно будет рассчитываться от 70% кадастра.

Спасибо огромное за советы! Я поняла, что мы попадаем на 100тр налога, ну или дарим долю

Налог на имущество, находящееся в общей долевой собственности

Порядок расчета налога на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой или совместной собственности (кадастровая стоимость)

С 2015 года осуществляется переход к налогообложению налогом на имущество физических лиц по кадастровой стоимости в качестве налоговой базы в следующих субъектах — республики Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Карачаево-Черкесия, Коми, Мордовия, Татарстан, Удмуртия, Амурская, Архангельская, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Забайкальский край, г. Москва, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО.

К новому порядку исчисления налога на имущество физлиц (по кадастровой стоимости недвижимости) в 2017 году присоединятся еще 21 субъект РФ (республики Калмыкия, Хакасия, Кабардино-Балкарская, Чеченская и Чувашская республики, Ставропольский и Камчатский края, Белгородская, Брянская, Вологодская, Воронежская, Калининградская, Кемеровская, Кировская, Костромская, Курская, Ленинградская, Омская, Тульская, Челябинская области, г. Санкт-Петербург).

Согласно правилам, изложенным в пункте 3 статьи 408 Налогового кодекса РФ, в случае, если объект налогообложения находится в общей долевой собственности, налог на имущество физлиц исчисляется пропорционально его доле в праве собственности на такой объект налогообложения.

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 403 НК РФ налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры (так называемый налоговый вычет — п. 8 ст. 403 НК РФ). Следовательно, указанный налоговый вычет применяется не в отношении каждого налогоплательщика, а в отношении налоговой базы по объекту налогообложения — квартире, поэтому налоговая база равна стоимости 20 кв. м общей площади квартиры.

Пунктом 4 ст. 408 НК РФ восполнен пробел в ранее действовавшем законодательстве: оно не определяло прямо, как исчислять налог, если размер доли в праве общей собственности на объект изменился в течение года. Теперь же определено, что сумма налога исчисляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых доля находилась в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом периоде. Если увеличение доли произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или уменьшение доли произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц уменьшения (увеличения) доли. В противном случае этот месяц в расчете коэффициента не учитывается.

Порядок расчета налога на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности (инвентаризационная стоимость)

Физические лица – участники долевой собственности на имущество наконец-то смогут спать спокойнее. Заплатив налоги, конечно. К такому выводу нам позволяют прийти положения опубликованного 30 ноября 2009 г. Закона РФ от 28 ноября 2009 г. № 283-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Указанным законом был изменен порядок определения инвентаризационной стоимости имущества, с которой физическими лицами уплачивается налог на имущество физических лиц, в том случае, если гражданин владеет имуществом на праве собственности не единолично, а совместно с иными участниками общей совместной или долевой собственности.

Смотрите так же:  Транспортный налог по новгородской области

Поясним, в чем принципиальное отличие нового порядка определения инвентаризационной стоимости от ранее действовавшего на следующем примере.

В собственности гражданина А. имеется ½ доли в праве на квартиру, инвентаризационная стоимость которой в целом составляет 600 000,00 руб. Решением представительного органа местной власти установлено, что имущество, стоимость которого превышает 500 000,00 руб., облагается по ставке 2%, а если находится в диапазоне от 300 000,00 руб. до 500 000,00 руб., то – 0,3%.

На основании ранее действовавшей редакции статью 2 Закона от 9 декабря 1991 года № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» налогоплательщику А. следовало уплатить налог в размере 6 000,00 руб. (600 000,00 х 2%/100%/2). После принятых изменений расчет налога будет происходить следующим образом: 600 000,00/2 х 0,3 / 100% и поэтому сумма налога составит только 900,00 руб.

Принципиальная разница подхода к расчету инвентаризационной стоимости заключается в том, что если до принятия указанных изменений инвентаризационную стоимость имело только имущество в целом и инвентаризационная стоимость никак не зависела от числа собственников данного имущества, и поэтому налог первоначально исчислялся со стоимости всего объекта, а потом уже распределялся между всеми сособственниками пропорционального их доле в праве на данное имущество.

Сейчас же, а если точнее, то с 1 января 2009 г. (законодателем закону придана обратная сила и описываемые нами изменения будут подлежать применению налоговыми органами, начиная с налогового периода 2009 г.), инвентаризационную стоимость имеет именно доля в праве на имущество (жилой дом, квартиру, комнату, гараж и т.п.), которая определяется как стоимость объекта в целом, умноженная на долю налогоплательщика в данном объекте.

Кроме нового порядка определения стоимости, Закон от 28 ноября 2009 г. N 283-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» установил еще и максимальный период, за который налоговый орган может привлечь налогоплательщика к уплате налога в случае, когда это не было сделано или сделано не в полном объеме.

Так, налоговое уведомление, которое содержит расчет суммы налога к уплате, может быть направлено налогоплательщику только за три года, предшествующие календарному году направления такого требования.

Следует отметить, что тем налогоплательщикам, которым был произведен расчет налога за 2009 г. по старым правилам, налоговым органам будет произведен перерасчет, после чего излишне уплаченную сумму налога можно будет вернуть или зачесть в счет недоимки или задолженности по пеням по иным местным налогам.

Материал предоставлен юридической фирмой «Ардашев и партнеры»

Однако, до настоящего времени встречается много случаев, когда ФНС руководствуется методикой, изложенной в Письме Минфина России от 21 апреля 2008 г. № 03-05-04-01/19

Весной 2008 г. на налоговые органы снизошло «прозрение» (или даже некое фискальное «озарение»), которое было изложено в Письме Минфина России от 21 апреля 2008 г. № 03-05-04-01/19. Руководствуясь им, налоговые органы стали по-новому исчислять налог на имущество в 2009 г., а также производить перерасчет сумм налога на имущество дольщиков за 2008 г.

Вот что было указано в разъяснениях Минфина России:

«Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» не предусмотрены в качестве объекта налогообложения доли в праве собственности на имущество, в качестве стоимостного показателя, установленного для расчета налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, определена инвентаризационная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В связи с этим ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются применительно к инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, указанных в ст. 2 Закона».

Полагаю, что такие действия ФНС незаконны, более того налогоплательщик вправе обратиться в ФНС с заявлением о перерасчете уплаченного налога на имущество за 2009 год самостоятельно.

Статья написана и размещена в 2010 году. Дополнена — 19.03.2013, 28.10.2017

Оптимизация налогов при продаже недвижимости находящейся в общей долевой собственности

Участник программы «‎Работаю честно»

В большинстве случаев продавцов, у которых недвижимость находится в собственности менее минимального срока владения, интересует вопрос как снизить налоговую нагрузку при продаже.

Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000. В зависимости от основания права собственности предусмотренного ст.217.1 НК РФ, чтобы доходы не облагались налогом, продавцу нужно дождаться 3-х или 5-летнего срока с момента приобретения недвижимости в собственность.

На сегодняшний день налоги рассчитываются по-разному. Это связанно с изменениями в налоговом кодексе вступившими в силу с 01.01.2016 года. Для объектов, приобретённых до 31.12.2015 года включительно, применяются старые правила. По сей день на эти объекты можно указывать стоимость в договоре купли-продажи/мены на своё усмотрение. Сумма в 1 000 000 налогом как не облагалась так и не облагается.

Для объектов приобретённых после 01.01.2016 года, для расчёта налога применяется кадастровая стоимость. Соответственно просто так взять и указать стоимость менее кадастровой умноженной на коэффициент 0,7 смысла нет, поскольку законом установлен только такой способ. К примеру, если квартира была приватизирована после указанной даты, а её кадастровая стоимость составляет условно 10 млн., то налог будет рассчитываться следующим образом: (10 000 000 х 0,7 — 1 000 000) х 13% = 780 000 рублей сумма налога. Поэтому указав сумму меньшую чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7, не позволит снизить сумму налога. Также отмечу, что налог с продажи рассчитывается исходя из большей суммы, после сравнения кадастровой стоимости и стоимости в договоре. Та цена, которая выше, с той и будет высчитываться налог.

Смотрите так же:  Банкротство тоо алматы

Но к примеру, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, за те же 10 000 000 и продаётся за 10 000 000, то здесь налог не возникает поскольку дохода нет. Если она будет продаваться за 11 млн., соответственно доход составит 1 млн. и только он будет облагаться налогом 13%. Сумма налога в этом случае составит 130 000. При этом должны быть документально подтверждены расходы на покупку этой недвижимости.

Налог можно уменьшить не только за счёт налогового вычета, но и за счёт продажи объекта по долям, т.е. каждый собственник своей доли может заключить отдельный договор купли-продажи с покупателем.

Таким образом конечно происходит удорожание сделки, но эти расходы окупаются. Напомню, что с 02.06.2016 г., сделки с недвижимостью находящейся в общей долевой собственности обязательно должны удостоверяться нотариусом. Стоимость нотариального удостоверения с нашими ценами на квартиры составляет примерно 25 000. Соответственно, если собственников к примеру трое, то будет три договора купли-продажи. Сюда придётся приплюсовать нотариальные согласия на продажу от каждого собственника двум другим – это требование установлено ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Получится девять согласий, каждое из которых обходится примерно в 1 500 – 1 700 р. Плюс вместо одной госпошлины за регистрацию перехода права собственности, их будет три. Т.е. не 2 000, а 6 000 р.

Таким образом, стоимость нотариальной сделки по отдельным договорам составит примерно 90 000 – 100 000 вместо 25 000 – 30 000. Цифры привожу примерные, поскольку стоимость по удостоверению документов у нотариусов отличается. Но учитывая то, что при продаже объекта по долям, каждому будет предоставлен налоговый вычет, экономия составит уже не 130 000, а 390 000.

Многие считают, что не каждый покупатель согласится на такую схему. Но, если донести до него (а на практике так и есть) эту схему грамотно, то он согласится и тем более, если цена адекватная – рыночная.

После одновременной регистрации перехода прав собственности по каждому договору купли-продажи, покупатель становится собственником не отдельных долей, а всего объекта.

Налог с продажи долей общей долевой собственности

Наследство — недвижимость в общей долевой собственности, три собственника. Двое собственников собираются продать свои доли третьему. Доли в собственности менее трех лет. Стоимость продаваемой доли одного собственника 500 тыс, стоимость продаваемой доли второго 1 млн. Должен ли каждый из продающих платить налог с продажи? Я полагала, что ни один не должен, т.к. он берется с суммы более 1 млн. Но вот один товарищ принес информацию, что из-за того, что это общая долевая собственность, у каждого продающего якобы будет фигурировать сумма за двоих (то есть 1 млн 500 тыс), и 1 млн вычтут, а с оставшихся 500 тыс надо будет платить налог. Проясните пожалуйста, это так?

12 Августа 2018, 00:47 Ольга, г. Самара

Ответы юристов (1)

Ольга, добрый день! Да, все верно, размер имущественного вычета в 1 млн. при продаже имущества, находящегося в долевой собственности делиться пропорционально долям в праве, соответственно у одного собственника возникнет доход в 500 тыс.с которого надо будет уплатить налог. Чтобы этого избежать доли надо продавать отдельными договорами

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог при продаже квартиры в долевой собственности.

Если продавать одним договором, то у тех, у кого 1/6 и вычет на продажу будет по 1/6 от миллиона у каждого. Собственность у них считается с 2015 года, а потому при расчете налога на доход от продажи кадастровая стоимость в расчете применяться не должна. Таким образом, указав в договоре, что вся квартира продается за 6550, при этом доли, принадлежащие такому-то и такому-то (два последних наследника) продаются за 166 666 рублей каждая, а доли остальных (указать) продаются за 6 216 668 рублей, никто из продавцов не должен будет платить налог на доход от продажи. Договор у Вас будет нотариальный и придется проявить настойчивость и умение аргументировать, убеждая нотариуса, что собственники имущества вправе распределить доход от его продажи не пропорционально размеру принадлежащих им долей, а в тех пропорциях и суммах, о которых они договорились между собой, при этом они так же вправе потребовать отражения в договоре продажи этой договоренности в виде оценки стоимости продаваемых долей поотдельности, кто сколько получит за них.

И да, 1млн на всю квартиру, т.е. включая те доли, которые больше трех лет.

Участник программы «‎Работаю честно»

Перераспредилите стоимость долей, допустим 2/3 доли за 4,55 млн и две по 1/6 по 1 млн. за каждую и налога не возникнет.

Михаил, спасибо за ответ, мой вопрос возник в связи с тем, что из разных источников я получаю противоречивую информацию о налоговом вычете: по 1 млн. предоставляется на каждую из долей или 1 млн. на ВСЮ квартиру, т.е. получается по 500 на каждого из тех, у кого по 1/6 менее 3-х лет?

Не согласна с Михаилом.1 миллион предоставляется на всю квартиру( при условии что Вы продаете квартиру целиком , и доли не закреплены за конкретными комнатами)
Вы можете перераспредилить суммы (в этом с Михаилом согласна).
Те, у кого по 1/6 пусть напишут, что получают по 166 666 рублей.
Не забудьте отчитаться в налоговой,в следующем году(после года продажи) и продажи недвижимого имущества.
Удачи!

Спасибо, Людмила. Но почему по 166 666, а не по 500 000? Ведь 2/3, как я понимаю, к вычету 1 млн. отношения не имеют?

Обсуждение закрыто.