Договор найма гражданский кодекс

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц (см. комментарий к ст. 288 ГК) . При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

———————————
См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 920 — 928.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК). Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п. 2 ст. 288).

В свою очередь, договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма) . Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).

О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.

3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г. , к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые, кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны — на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

6. До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (ст. ст. 131 — 136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. ст. 17, 18) и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) .

———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды . Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором — только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.

7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое .

———————————
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. М.: Статут, 2006. Ч. 1. С. 342 — 344.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 658.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Смотрите так же:  Приказ минобрнауки от 08.04.2019

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Значение. Исторически наем жилого помещения являлся разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем — реализация собственником помещения права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает субсидиарное применение к нему норм договора аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме жилой площади на одного человека.

По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288) (Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

2. Характеристика. Договор найма жилого помещения является:

3. Стороны договора. Наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое лицо, так и гражданин: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В договоре социального найма в роли наймодателя может выступать только юридическое лицо.

Нанимателем по договору коммерческого и социального найма может быть только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (не обязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

4. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора (ст. 673 ГК РФ) и плате за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).

В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.

2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения — лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671 Гражданского Кодекса РФ

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК «Наем жилого помещения». Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения. Данный договор нередко именуют также договором коммерческого найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади. Сторонами договора являются наймодатель — собственник жилого помещения или уполномоченные им лица (например, агентство недвижимости) и наниматель — одно или несколько физических лиц, которые будут владеть и пользоваться жилым помещением в течение определенного договором времени (подробнее о нанимателе см. коммент. к ст. 677 ГК).

Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.

3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст. 671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.

Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.

Смотрите так же:  Объяснительная записка смешно

Договор найма гражданский кодекс

Традиционно гражданское и жилищное право РФ выделяют социальный и коммерческий наем. Коммерческому найму жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ (Наем жилого помещения). Социальный наем жилых помещений урегулирован нормами нового Жилищного кодекса Российской Федерации (глава 8 ЖК РФ).

Обратимся к определению и содержанию данных договоров.

Согласно п.1 ст.671 ГК РФ договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма – соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, жилищным законодательством (п.1 ст.60 ЖК РФ).

Наймодателем и нанимателем по договору коммерческого найма может выступать как физическое, так и юридическое лицо (в таком случае договор именуется арендой жилого помещения).

Договор коммерческого найма является срочным возмездным, консенсуальным, двухстороннеобязывающим.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ д оговор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий [1] .

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖФ РК. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п.2 ст.672 ГК РФ).

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока (ст.60 ЖФ РК). Договор социального найма не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора (например, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п.). Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Как договор коммерческого, так и социального найма должны быть заключены в письменной форме (ст.674 ГК РФ; ст.63 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору коммерческого и социального найма корреспондируют друг другу. Как одна сторона «обязана», другая сторона «вправе требовать», и, наборот.

Основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма (ст.676 ГК РФ):

— передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

— осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан (ст.678 ГК РФ):

— использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

— своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 ГК РФ).

Перейдем к правам и обязанностям сторон по договору социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан (п.2 ст.65 ЖК РФ):

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

5) нести иные обязанности, в соответствии с законом или договором.

Согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан (п.3 ст.67 ЖК РФ):

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Следует учитывать, что члены семьи нанимателя в соответствии с договором социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Как наниматель, так и наймодатель – несут ответственность за невыполнение своих обязанностей и нарушение условий договора.

В заключение данного параграфа остановимся на особенностях расторжения договора найма жилья. Прежде всего, заметим, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон (по договору социального найма – с согласия всех проживающих лиц).

Согласно п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В судебном порядке договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях (ст.687 ГК РФ):

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Дополнительно к договору социального найма, последний может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случаях (ст.83 ЖК РФ):

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Согласно ст.84 ЖК РФ выселение может быть осуществлено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без такого предоставления.

[1] Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – с.211.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения (действующая редакция)

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 671 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:

— наймодатель — лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;

— наниматель — лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:

— цель — исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:

— предмет — только жилое помещение;

— субъекты — наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, с ними оформляется договор аренды либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договором найма, то есть для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения), могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

Смотрите так же:  Пособие не дали сад

2. Применимое законодательство:

3. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;

— Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/2014;

— Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;

— Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;

— Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;

— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;

— Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.

Глава 59. Наем (аренда) жилища.

Статья 810. Договор найма жилища.
1. По договору найма (аренды) жилища одна сторона — собственник жилища (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату.
2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом:
3. К договору найма жилища, кроме найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.

Статья 811. Форма договора найма жилища.
Договор найма жилища заключается в письменной форме.

Статья 812. Предмет договора найма жилища.
1. Предметом договора найма жилища могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть.
2. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем.
3. Наниматель жилища в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Статья 813. Стороны в договоре найма жилища.
1. Сторонами в договоре найма жилища могут быть физические и юридические лица.
2. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилище лишь для проживания в нем физических лиц.

Статья 814. Правопреемство при изменении собственника жилища, переданного в наем.
При изменении собственника жилища, переданного в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Статья 815. Обязанности нанимателя жилища.
1. Наниматель обязан использовать жилище только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2. Наниматель не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилища без согласий наймодателя.
3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилище. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

Статья 816. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним.
1. В договоре найма жилища должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилищем.
2. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими совместно с ним.
3. Если нанимателями жилища являются несколько лиц, их обязанности по договору найма жилища являются солидарными.
4. Порядок пользования жилищем нанимателем и лицами, постоянно проживающими совместно с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора — устанавливается по решению суда.

Статья 817. Право нанимателя и лиц, постоянно проживающих совместно с ним, на вселение других лиц в жилище.
1. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в жилище других лиц для постоянного проживания в нем.
2. Лица, которые вселились в жилище в соответствии с частью первой настоящей статьи, приобретают равные с другими лицами права пользования жилищем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

Статья 818. Временные жильцы.
1. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жилищем (временных жильцов).
2. Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жилищем.
3. Временные жильцы должны освободить жилище по истечении согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления им нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения.

Статья 819. Ремонт жилища, переданного в наем.
1. Текущий ремонт жилища, переданного в наем, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором.
2. Капитальный ремонт жилища, переданного в наем, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится переданное в наем жилище, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилищем, не допускается без согласия нанимателя.

Статья 820. Плата за пользование жилищем.
1. Размер платы за пользование жилищем устанавливается в договоре найма жилища. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жилищем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.
2. Одностороннее изменение размера платы за пользование жилищем не допускается, если иное не установлено договором или законом.
3. Наниматель вносит плату за пользование жилищем в срок, установленный договором найма жилища. Если срок внесения платы за пользование жилищем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Статья 821. Срок договора найма жилища.
1. Договор найма жилища заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилища, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются положения части первой статьи
816, положения статьи 818 и статей 822-824 настоящего Кодекса.

Статья 822. Преимущественные права нанимателя жилища.
1. При истечении срока договора найма жилища наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилища на но
вый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилища наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или других условиях либо предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок. Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилища с другим лицом, наниматель имеет право потребовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.
2. В случае продажи жилища, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.

Статья 823, Договор поднайма жилища.
1. По договору поднайма жилища наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем.
2. Договор поднайма жилища является возмездным, Размер платы за пользование жилищем устанавливается договором поднайма.
3. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилища.
4. При досрочном прекращении договора найма жилища одновременно с ним прекращается договор поднайма.
5. К договору поднайма не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 824. Замена нанимателя в договоре найма жилища.
1. По требованию нанимателя и других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилища может быть заменен одним Из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилища нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с прежним нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилища остается действующим на прежних условиях.

Статья 825. Расторжение договора найма жилища.
1. Наниматель жилища имеет право с согласия других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наимодатель имеет право потребовать от него плату за пользование жилищем за три месяца, если наимодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилища на таких же условиях с другим лицом.
Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилища, если жилище стало непригодным для постоянного проживания в нем.
2. Договор найма жилища может быть расторгнут по решению суда потребованию наймодателя в случае:

  1. невнесения нанимателем платы за жилище за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз;
  2. разрушения или повреждения жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилища.Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя постановляет решение о расторжении договора найма жилища. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.

3. Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя при необходимости использования жилища для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Наимодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.
4. Если наниматель жилища или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилище не но назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наимодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилище не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наимодатель имеет право потребовать расторжения договора найма жилища.

Статья 826. Правовые последствия расторжения договора найма жилища.
При расторжении договора найма жилища наниматель и другие лица, проживавшие в помещении, подлежат выселению из жилища на основании решения суда, без предоставления им другого жилища.

Обсуждение закрыто.