Договор аренды с физ лицом ндс

Аренда у физических лиц и предпринимателей: оцениваем налоговые риски

Руководитель компании может принять решение об аренде имущества у физического лица. Однако прежде чем заключать сделку, необходимо оценить налоговые последствия. А они будут в немалой степени зависеть от того, зарегистрировано физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя или нет.

Если физическое лицо не предприниматель

Рассмотрим первый вариант. Компания заключает договор аренды имущества с гражданином, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

НДФЛ

По общему правилу организации при выплате доходов физическим лицам признаются налоговыми агентами, то есть обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и перечислить в бюджет сумму НДФЛ. Правда, из правила есть исключение: налог не удерживается с доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога производятся в соответствии со ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). В рамках рассматриваемого вопроса нас интересует последняя норма. В ней сказано, что физические лица самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог при получении дохода по договорам аренды любого имущества (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Получается, что компания не является в данном случае налоговым агентом и гражданин сам рассчитывается с бюджетом. Между тем проверяющие так не думают. При выплате дохода по договору аренды физическому лицу, не признаваемому индивидуальным предпринимателем, компания считается налоговым агентом (письма Минфина России от 17.01.2011 № 03-04-06/6-1, от 06.12.2010 № 03-04-06/3-290, ФНС России от 01.11.2010 № ШС-37-3/14584, от 30.04.2009 № 3-5-03/455 и УФНС России по г. Москве от 25.08.2009 № 16-15/088481).

На сегодняшний день по данному вопросу сложилась неоднозначная судебная практика. Одни суды поддерживают контролеров (постановления ФАС Уральского округа от 22.09.2010 № Ф09-7389/10-С2, Поволжского округа от 06.11.2009 № А06-2723/2009 и Северо-Западного округа от 10.07.2008 № А56-4753/2007). Другие встают на сторону организаций. Они считают, что российская компания, производящая физическому лицу выплаты по договору аренды, не является налоговым агентом. Такой вывод основан на положениях ст. 228 НК РФ, которая обязывает физических лиц самостоятельно уплачивать НДФЛ по договорам найма или аренды любого имущества. А нормы п. 2 ст. 226 НК РФ освобождают налоговых агентов от обязанностей по удержанию и перечислению НДФЛ с доходов, поименованных в том числе в ст. 228 НК РФ (постановления ФАС Московского округа от 30.11.2010 № КА-А40/14545-10, Западно-Сибирского округа от 20.08.2010 № А27-25154/2009, от 10.09.2009 № Ф04-5077/2009(13200-А03-46) и от 29.07.2008 № Ф04-4605/2008(8854-А03-27)).

Поскольку претензии со стороны налоговиков при неудержании НДФЛ с таких выплат неизбежны, а судебная практика противоречива, организации придется самой принимать решение по поводу удержания НДФЛ с доходов арендодателя — физического лица, учитывая цену вопроса.

Если компания пойдет по пути, предложенному Минфином России и налоговиками, она будет вести налоговые регистры по НДФЛ, а также представлять справки по форме № 2-НДФЛ. Ведь налоговый агент обязан учитывать суммы выплаченных доходов и предоставленных им налоговых вычетов, равно как и суммы НДФЛ, удержанные и перечисленные в бюджет, индивидуально по каждому физическому лицу (подп. 3 п. 3 ст. 24, п. 1 ст. 230 НК РФ). С 1 января 2011 г. такой учет компании ведут в самостоятельно разработанных регистрах налогового учета.

НДС

Есть еще один подводный камень, с которым столкнутся компании, заключившие договор аренды с физическим лицом. Организация не сможет принять к вычету «входной» НДС. Его просто не будет. Дело в том, что физические лица не признаются плательщиками НДС, в том числе при оказании услуг по предоставлению в аренду собственного имущества. Такой вывод следует из ст. 143 НК РФ. Аналогичного мнения придерживается и Минфин России (письмо от 10.02.2004 № 04-04-06/21).

Тем не менее существует альтернативный подход. Так, если в суде удастся доказать наличие в действиях физического лица признаков предпринимательской деятельности, то реализация услуг по предоставлению в аренду принадлежащего ему имущества признается объектом обложения НДС независимо от факта регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Об этом говорится в письмах МНС России от 13.05.2004 № 03-1-08/1191/15 и от 23.06.2003 № 03-1-08/1920/16-Ч127. Такую позицию разделяет и ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 21.12.2005 по делу № А28-12960/2004-565/23).

По мнению ФАС Северо-Кавказского округа, сформулированному в постановлении от 12.01.2010 по делу № А32-17068/2009-63/260, для отнесения услуг по сдаче в аренду собственного имущества, оказываемых физическим лицом, к предпринимательской деятельности налоговые органы должны доказать, что подобные сделки физическое лицо совершает систематически. По общему правилу предоставление имущества в пользование (аренду) — особая форма распоряжения им, не относящаяся к реализации товаров, работ или услуг.

Вопрос обложения НДС арендной платы, с одной стороны, касается только физических лиц — арендодателей, с другой — затрагивает интересы компаний-арендаторов. Если арендодатель пойдет на поводу у налоговиков и выставит организации НДС, с вычетом суммы налога обязательно возникнут трудности. Можно смело сказать, что налоговые органы займут позицию не в пользу налогоплательщиков.

Вы предприниматель? Нет проблем!

При аренде у физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, проблем меньше. Бизнесмен сам исполняет обязанность по уплате налогов с доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Чтобы избежать претензий со стороны проверяющих, необходимо правильно составить договор аренды. Он заключается именно с индивидуальным предпринимателем, то есть содержит указание на наличие у физического лица данного статуса, а также номер и дату свидетельства о государственной регистрации, наименование регистрирующего органа, выдавшего свидетельство, ИНН. В платежном поручении на перечисление предпринимателю арендного платежа должна содержаться ссылка на такой договор (письмо Минфина России от 21.03.2011 № 03-04-06/3-52). Не лишним будет подстраховаться и получить у предпринимателя копию свидетельства о государственной регистрации.

Но и здесь подводный камень. По мнению контролирующих органов, само по себе наличие у физического лица статуса индивидуального предпринимателя не освобождает компанию от выполнения обязанностей налогового агента. Ведь предприниматель может осуществлять, например, деятельность в сфере розничной торговли, а в аренду сдавать квартиру, доставшуюся от бабушки, в качестве физического лица. И налоговики будут учитывать, что квартира получена в наследство, а не приобретена для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому в приведенном письме финансового ведомства сказано, что договор должен быть заключен с предпринимателем именно в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Кстати, с точки зрения ФНС России, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, имеют право осуществлять те виды деятельности, которые поименованы в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей. Поэтому доходы от сдачи внаем собственного недвижимого имущества однозначно считаются доходами от предпринимательской деятельности, если сведения об осуществлении такого вида деятельности содержатся в ЕГРИП (см., например, письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/[email protected]).

Что с налогом на прибыль?

При аренде квартир, не переведенных в нежилой фонд, для размещения офиса компания не вправе учитывать такие затраты при определении базы по налогу на прибыль (письма Минфина России от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93 и УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 № 20-12/089130). Понятно, что статус арендодателя — индивидуальный предприниматель или просто физическое лицо — в этой ситуации не важен.

Тем не менее суды нередко принимают решения в пользу компаний (постановления ФАС Московского округа от 27.07.2009 № КА-41/7015-09 и от 21.08.2008 № КА-А40/7702-08, Поволжского округа от 03.04.2008 № А57-6023/07 и др.). Это резонно: ведь Налоговый кодекс РФ не ставит возможность отнесения арендных платежей на расходы, уменьшающие базу по налогу на прибыль, в зависимость от режима арендуемого помещения (жилое или нежилое). Нарушение норм законодательства других отраслей (в данном случае жилищного) — не причина для отказа в уменьшении налоговой базы. Интересно, что ранее финансовое ведомство высказывало аналогичное мнение (письмо от 18.10.2005 № 03-03-04/1/285).

Затраты же на ремонт имущества, арендованного у физического лица или предпринимателя, можно без проблем учесть в расходах при расчете налога на прибыль. В конце прошлого года Минфин России по этому вопросу занял позицию в пользу организаций (письма от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773). С такой точкой зрения согласны и налоговики (письмо ФНС России от 17.08.2009 № 3-2-13/181). Заметим, что ранее финансисты были против учета таких расходов (письмо Минфина России от 12.08.2008 № 03-03-06/1/462).

Сдача физлицом-не ИП в аренду нежилых помещений приводит к доначислению НДС

Предприниматель зарегистрирован 13 июня 2013 года и применял УСН с объектом налогообложения «доходы», вид деятельности – сдача внаем собственного недвижимого имущества (нежилых помещений) под офисы и магазины. До этого момента (с января 2011 года) он сдавал в аренду это же имущество в аренду без статуса ИП, уплачивая НДФЛ.

По условиям договоров аренды все платежи и налоги по передаваемому имуществу (в том числе платежи за электрическую и тепловую энергию, водоснабжение, охранные и прочие услуги, а также проведение текущего и косметического ремонта) уплачивали арендаторы.

По результатам выездной проверки за 2011-2013 годы ИФНС доначислила НДС, пени и штраф, указав, что имущество, сдаваемое в аренду, не могло использоваться в личных целях.

Суды трех инстанций (дело № А55-12019/2015) признали законным решение инспекции, указав, что физические лица, ведущие деятельность без госрегистрации в качестве ИП, признаются налогоплательщиками в соответствии с нормами НК. При этом объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) (пункт 1 статьи 146 НК).

Учитывая, что сдача имущества в аренду юрлицам для использования в деятельности была направлена на систематическое получение дохода, истец является налогоплательщиком НДС. При этом уплата НДФЛ не исключает обязанность исчислить и уплатить НДС.

Согласно статье 145 НК предприниматели с оборотом не выше 2 млн рублей за три месяца имеют право на освобождение от НДС при представлении соответствующего уведомления и документов, подтверждающих право на освобождение, в инспекцию. Истец с таким заявлением не обращался и, по мнению судов (постановление кассации Ф06-16463/2016), инспекция была не вправе в отсутствие волеизъявления налогоплательщика рассматривать вопрос о наличии оснований для освобождения его от уплаты НДС.

Смотрите так же:  Как оформить свой ежедневник
Рекомендуйте новость коллегам:

Комментарии читателей

А как же «Плательщиками НДС являются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.». Как это прокомментируют юристы? 15.02.2017 11:48

ведя предпринимательскую деятельность, физлицо автоматически становится ИП. отсутствие госрегистрации в данном случае — нарушение со стороны этого ИП, а не его оправдание 15.02.2017 12:21

Тема не новая. Раньше позиция судов была другая 15.02.2017 12:37

Это незаконная предпринимательская деятельность ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА и тут другие санкции, а плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели. Что то я не «догоняю».
Вы правы Анатолий, что раньше позиция судов была другая. 15.02.2017 14:04

Раньше позиция судов была другая

4 абз части 2 статьи 11 НК четко прописывает именно применительно к налоговым правоотношениям, что физлицо при ведении пред.деят-ти не вправе ссылаться на то, что не является ИП. Другое дело, что суды могли по каким-то спорам квалифицировать деятельность не как предпринимательскую. Это другой коленкор 15.02.2017 16:36

Здесь действительно от конкретных обстоятельств зависит, предпринимательская это деятельность или нет. Может у него много этих помещений, скупает и сдает. А может быть одно и то в наследство от прадеда досталось. Иначе можно и сдачу «лишней» квартиры предпринимательством считать. 15.02.2017 19:36

Т.е. если физлицо регулярно сдаёт в наём квартиру физлицам, при этом исправно самостоятельно уплачивая НДФЛ, то оно смело может НЕ считаться ИП? 15.02.2017 20:31

Т.е. если физлицо регулярно сдаёт в наём квартиру физлицам, при этом исправно самостоятельно уплачивая НДФЛ, то оно смело может НЕ считаться ИП?

Это из ТНТ ? Где логика? Как физик не являющийся ИП должен платить налоги как ИП 0_0? Для начала надо его наказать за незаконную индивидуальную деятельность, затем заставить каким то образом оформить ИП , а ужо опосля то и ободрать его как липу, за те несчастные 5 т.р. P.S. Не там роют)) И смех и грех. 16.02.2017 17:17

Елена, на самом деле этот спор весьма поучителен: суды не были единодушны. Но, в конце концов уступили нажиму со стороны фискалов. И создали очень неприятный прецедент. Мотив вердикта: если некто купил или создал имущество с целью его использования для получения регулярного дохода, значит этот некто — ведет предпринимательскую деятельность. Квартиросдатчики, ау! Это по Вашу душу пришли. 17.02.2017 03:22

Доброй ночи. Мне иначе понятна политика государства в этот сложный период — Законы побоку — все на добычу средств на зарплату чиновника. Получается платить официально налоги с аренды очень опасно. Ибо налог НДФЛ со сдачи — это автоматическое зачисление в ИП. Лучше один раз заплатить штраф — если попался, а потом полгода не сдавать, а потом сдавать опять. А так большинство сейчас и делает. Чтобы договор аренды (распоряжения имуществом) имел юридическое обоснование он должен быть зарегистрирован надлежащим образом. Регистрации подлежат договоры более 11 месяцев. Остальные договоры не регистрируются. Ссылка на систематическую сдачу личного имущества в аренду по словам соседей не относиться к доказательной базе. Так что государство очень погорит одобряя такую практику судов. Населению сейчас вообще некуда вложить накопленные средства, чтобы они хоть как-то обгоняли инфляцию. Я имею ввиду обычное население. Уже наблюдается отток с депозитов и переход финансов в ценные бумаги, ПИФы и иное, если нет возможности вложить в недвижимость, где деньги хоть как-то себя оправдывают в росте цен на жилье и сдачей его в аренду. А предполагаемое повышение НДФЛ с 18 года до 15-17% (а не регулируемую шкалу) снизит доходы в бюджет еще значительнее. И вместо того, чтобы предложить населению вложение в акции или иные ценные бумаги под гарантии государства действительно доходных предприятий (нефть, газ, уголь, металлы, связь и т.д.), государство может надолго потерять значительную часть лектората с его финансами. 22.02.2017 14:49

У меня после прочтения материалов дела волосы дыбом встают. Так ЛЮБУЮ деятельность гражданина, связанную с получением дохода, вне рамок трудового договора можно сюда подвести. Сдавали в аренду автомобиль (а то еще и грузовой) — платите НДС, получали гонорар за выступления или консультации в рамках ГПД — а давайте переквалифицируем и платите НДС. Г-жа Степура не видит логики в данном постановлении, и я с ней согласна. Так как предпринимательская деятельность (например, организация рабочих мест, прием наемных работников с целью организации производства и получения выгоды — это одно, а вот получение доходов от сдачи в аренду имущества (пардон, ЛЮБОГО имущества, принадлежащего гражданину) или эксплуатации себя, любимого — это все же нечто иное). Осталось объявить предпринимательской деятельностью рождение детей — там же пособие получают регулярно. А если еще и рожать не по одному ребенку? Налицо систематичность. И НДС начислить! Предлагаю НК заменить строкой из басни Крылова — «Ты виноват уж в том, что хочется мне кушать». 28.02.2017 12:09

Г-жа Степура не видит логики в данном постановлении, и я с ней согласна.

День добрый. Человек всегда действует с позиции разумности. Любое принятое им решение может содержать допустимые риски. Тем более деятельность на получение постоянного дохода не связанного с трудовой деятельностью. Перед своими начинаниями необходимо взвесить все «+» и «-«. Всем свойственно свои непонятки трактовать опять же в свою пользу. А что ещё естественней, подсчитывают потери и готовы номинально завысить их. Но где есть расходы, там неминуемо приходиться раскрывать доходы. А как не хочется выставлять на обозрение не трудовые барыши. Отдайте свои активы в доверительное управление, либо по гендоверенности передайте. Пусть другие перцы отчитываются за полученную выгоду. На счёт сдачи жилых помещений сложнее. Необходимо доказать рецидив в присутствии нескольких объектов и не единичных пользователях ваших услуг. 29.03.2018 15:09

причем тут логика, если есть норма — 4 абз части 2 статьи 11 НК , читайте комменты выше

На нас тоже наехала налоговая инспекция, потыкала в нос следующими документами:

Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17
Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2018 N 309-КГ18-2588
Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2

На что мы сказали что воспользуемся нормой ст. 145Нк РФ и освободимся от НДС. Они сказали, что срок подачи уведомления просрочен, на что мы сослались на :

«Статьей 145 НК РФ установлен уведомительный порядок реализации ИП права на освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС.

О том, как нужно понимать представленную норму, Пленум ВАС рассказал в п. 2 Постановления от 30.05.2014 № 33.
При толковании данной нормы судам необходимо исходить из того, что по ее смыслу налогоплательщик лишь информирует налоговый орган о своем намерении использовать указанное право на освобождение, а последствия нарушения срока уведомления законом не определены. При этом в силу закона такое уведомление может быть произведено и после начала применения освобождения.
Поэтому лицам, фактически использовавшим в соответствующих налоговых периодах освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, не может быть отказано в праве на такое освобождение только лишь по мотиву непредставления в установленный срок уведомления и документов.
Таким образом, само по себе непредставление в предусмотренный срок соответствующих документов, включая уведомление, в налоговый орган необязательно должно свидетельствовать об отсутствии права на освобождение от уплаты НДС.»

Доходы от сдачи в аренду нежилого здания, полученные физическим лицом (не ИП), облагаются НДС

УФНС по Ульяновской области решило попугать владельцев нежилой недвижимости, незарегистрированных как ИП. На сайте Управления размещена информация о том, что им могут доначислить НДС.

В ходе проверок, проводимых налоговыми органами, выявляются случаи уклонения от налогообложения физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, при сдаче в аренду нежилого недвижимого имущества.

Налогоплательщики — физические лица нередко сдают в аренду собственное нежилое недвижимое имущество. Сдача в аренду помещений, а также систематическое получение дохода является доказательством осуществления предпринимательской деятельности.

При этом, согласно пункту 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Согласно статье 249 Налогового кодекса РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. В соответствии со статьей 143 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 146 объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Таким образом, реализация на территории Российской Федерации услуг по сдаче имущества в аренду облагается налогом на добавленную стоимость.

Согласно пункту 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

Доходы от сдачи в аренду нежилого здания, полученные физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 Налогового кодекса РФ, облагаются НДС в общеустановленном порядке, утверждают налоговики.

Надо отметить, что такой точки зрения придерживаются некоторые суды, в том числе и Верховный. Об известном деле о доначислении НДС физлицу Клерк.Ру писал еще год назад.

Физлицо сдает помещение в аренду с НДС (да, такое бывает.). Нужно ли платить НДС государству?

Хочу купить здание, которое сдано в аренду (договор прилагаю) до 2023 года с регистрацией в Росреестре. В договоре указанна сумма арендной платы 50 182 рубля с НДС. Текущий собственник — платильщик НДС.

Смотрите так же:  Бутерин заместитель прокурора

А если я его покупаю как физическое лицо, то сколько я буду получать аренду, учитывая что смена собственника не является поводом для изменения договора? 50 182 руб или 42 527 руб (типа сумма но без НДС) ?

Если я буду получать 50 182 руб с НДС на лицевой счет физического лица от юридического лица, не будут ли блокировать эти платежи банки?

Буду ли я обязан платить НДС государству, или т.к. физ.лица не являются плательщиками НДС, я смогу оставить всю сумму (за вычетом 13% НДФЛ, конечно) себе?

Смогу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на цену покупки здания?

Ответы юристов (7)

Добрый день. Отвечу по порядку Ваших вопросов.
А если я его покупаю как физическое лицо, то сколько я буду получать аренду, учитывая что смена собственника не является поводом для изменения договора? 50 182 руб или 42 527 руб (типа сумма но без НДС)?
Вы, как физ.лицо не являетесь плательщиком НДС, в связи с чем имеете право на получение арендной платы за вычетом НДС. У Вас в договоре сумма определена с НДС, поэтому вычитаем его и получаем сумму аренды без него. НДС, вычлененный из арендой платы будет оплачен арендатором самостоятельно.Данное положение согласуется с существующей судебной практикой. Посмотрите например вот это Определение

ВС ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 21 декабря 2016 г. N 308-ЭС16-16988
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) акционерного общества «Восток» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 (судьи Егорченко И.Н., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2016 (судьи Айбатулин К.К., Кухарь В.Ф., Рыжков Ю.В.) по делу N А63-14451/2015 Арбитражного суда Ставропольского края,
установил:

В соответствии с пунктом 4.1 арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы устанавливается исходя из стоимости аренды 1 кв. м помещений в размере 642 рубля 88 копеек с учетом НДС и составляет 1 057 916 рублей 42 копейки за календарный месяц, в том числе НДС 18% в сумме 161 377 рублей 08 копеек. Оплата постоянной части арендной платы производится не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 100% (пункт 4.2 и 4.3 договора).

В письме от 30.10.2014 N 01-1/593 общество «ЮМЭК» уведомило Компанию о переходе к Обществу прав арендодателя по договору в порядке правопреемства. …
Ссылаясь на наличие задолженности, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из наличия долга по оплате арендованного имущества, указав на отсутствие оснований для исключения из состава арендной платы НДС, так как стороны в пункте 4.2 договора определили неизменность размера арендной платы вне зависимости от налогового статуса арендодателя. Изменение режима налогообложения стороны по договору не является основанием для изменения условий договора о цене.
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь пунктом 1 статьи 168, подпунктом 1 пункта 5 статьи 173 и пунктом 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласилсясуд округа, изменил решение первой инстанции, исключив из взыскиваемой суммы расходы по НДС.
Оценив положения договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что согласованная сторонами постоянная часть арендной платы включает НДС. При этом Общество применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора арендную плату по договору, исходя из ее размера, установленного в пункте 4.2 договора, за вычетом из нее суммы НДС. У
казанные выводы сделаны апелляционным и окружным судом, исходя из фактических обстоятельств дела, при правильном применении норм материального права. …
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы акционерного общества «Восток» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С.ЧУЧУНОВА

Оно говорит о том, что в случае если арендодатель не является плательщиком НДС, как Вы, сумма получаемых арендных платежей должна быть определена за вычетом из них НДС, включенных изначально.

Есть вопрос к юристу?

Если я буду получать 50 182 руб с НДС на лицевой счет физического лица от юридического лица, не будут ли блокировать эти платежи банки?

Такой риск существует в рамках

Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.01.2018)

Статья 6. Операции с денежными средствами или иным имуществом, подлежащие обязательному контролю

1. Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 600000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 600000 рублей, или превышает ее, а по своему характеру данная операция относится к одному из следующих видов операций:

Статья большая, посмотрите сами. Любые постоянные поступления на счет физ.лица будут рассматриваться банком как подозрительные. При этом данный риск — блокировка существует в этой схеме как у Вас, так и у арендатора. Кроме того, в соответствии с НПА ЦБ личные счета физ.лиц не могут использоваться для предпринимательской деятельности. Для нее должны использоваться расчетные счета. В Вашем же случае речь идет именно о предпринимательской деятельности — систематическое получение дохода от сдачи в аренду своего имущества. При этом, я бы советовал Вам зарегистрировать ИП, поскольку иначе Вы рискуете попасть под ответственность по

Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

При этом в качестве системы налогообложения я посоветовал бы Вам УСН 6%, поскольку размер налога составит в данном случае 6% вместо 13% НДФЛ. При ПСН налог, исходя из площади составляет 84 000 в год, что Вам не выгодно. https://patent.nalog.ru/info/

В соответствии с

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 07.03.2018)

Статья 143. Налогоплательщики

1. Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются:

индивидуальные предприниматели;
лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налог) в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

Таким образом плательщиком НДС Вы не являетесь. Если Вы зарегистрируетесь ИП на УСН, НДС Вы тоже не платите

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 07.03.2018)

Статья 346.11. Общие положения

2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом). Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьями 161 и 174.1 настоящего Кодекса.

Поэтому вся сумма арендной платы, за вычетом либо НДФЛ 13 % либо, если будете ИП -6% на УСН, останется Вам. Но при этом еще раз — сумма арендной платы в Вашем случае изначально должна быть уменьшена на НДС, который арендатор будет платить отдельно и сам.

Еще один момент, если Вы не зарегистрируетесь ИП, существует риск того, что налоговая в любом случае насчитает Вам НДС, попытавшись встать на позицию, что Вы осуществляете предпринимательскую деятельность. Кроме того возможны иные налоговые санкции

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 19.02.2018)

Статья 11. Институты, понятия и термины, используемые в настоящем Кодексе

2. Для целей настоящего Кодекса и иных актов законодательства о налогах и сборах используются следующие понятия:

индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями;

В соответствии со ст.220 НК налоговый вычет предоставляется при покупке жилых помещений.

НК Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходовна новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Таким образом имущественный вычет Вам не положен. О подобной позиции было изложено еще в 2012 г.

Смотрите так же:  Мировой суд 3 железнодорожного района самара

Письмо ФНС России от 17.08.2012 N ЕД-3-3/[email protected]

О возможности предоставления имущественного вычета по НДФЛ в связи с приобретением нежилого помещения.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

от 17 августа 2012 г. N ЕД-3-3/[email protected]

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), и сообщает следующее.

В соответствии с указанным выше подпунктом Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Таким образом, перечень объектов, в отношении расходов по приобретению которых может быть предоставлен рассматриваемый налоговый вычет, является закрытым и расширенному толкованию не подлежит.

Учитывая изложенное, право получения имущественного налогового вычета в связи с приобретением нежилого помещения Кодексом не предусмотрено.

С уважением Евгений Беляев

Василий Николаевич Шевченко

Здравствуйте, Василий Николаевич. Смена собственника не является основанием для расторжения договора. Что касается его изменения, то поскольку статус лица, с которым был заключен договор, поменялся, то дополнительное соглашение составлять все равно понадобится. Тем более, поскольку будет иной Арендодатель соответственно придется указывать как его, так и иные реквизиты, на которые перечислять арендную плату.

При этом поскольку первоначальный договор прошел госрегистрацию в органах Росреестра, то и дополнительное соглашение к нему тоже нужно регистрировать, т.к.оно является неотъемлемой частью договора и изменяет одно из его существенных условий (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В противном случае это соглашение будет считаться незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Соответственно, сумма арендной платы будет сокращена на выделенный НДС. Хотя размер оплаты естественно есть предмет договоренности между сторонами, но разумеется, поскольку существенные условия договора должны меняться в рамках установленных этим договором правил, наиболее верно уменьшить размер арендной платы на НДС.

Далее. Если Вы остаетесь физлицом, то Ваш арендатор становится налоговым агентом и сам будет высчитывать 13% Вашего НДФЛ и уплачивать за Вас в бюджет. Учтите этот немаловажный момент.

Естественно Вы можете уменьшить налоговые платежи путем регистрации себя в качестве ИП, как правильно отметил коллега Беляев, и перейдя на УСН доходы 6%. При этом Вы уже будете сами высчитывать свой налог УСН, вести КУДиР и кроме налога УСН выплачивать фиксированные страховые взносы (которые в случае, если Вы уплатите их в рамках текущего года, могут вычитаться из налога УСН, подлежащего оплате).

Если я буду получать 50 182 руб с НДС на лицевой счет физического лица от юридического лица, не будут ли блокировать эти платежи банки?

Василий Николаевич Шевченко

Блокировать платежи не будут, но могут запросить у Вас пояснения об источниках дохода. Представите договор и этого будет достаточно.

Смогу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на цену покупки здания?

Василий Николаевич Шевченко

Вот это немного непонятно. Налогооблагаемой базой у Вас являются арендные платежи. Что Вы собираетесь уменьшать на сумму покупки здания? Вопрос об этом может встать при продаже здания, но никак не раньше.

Кстати если Вы будете ИП на УСН 6%, то Вы вообще никакие расходы из получаемой выручки вычитать не сможете — указанная система налогообложения это не предусматривает. Если хотите чтобы учитывались расходы — УСН доходы минус расходы ставка будет 15%.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налоговый агент по НДС, аренда помещения у КУГИ

У физ.лица заключен договор аренды на нежилое помещение с КУГИ (Арендодатель). В договоре прописана возможно сдачи помещения в субаренду. Данное физическое лицо (Арендатор) сдает в субаренду ООО (Субарендатор), однако в договоре субаренды данное физическое лицо представлено ИП. По договору субаренды Субарендатор перечисляет часть арендной платы напрямую в КУГИ (около 70%) и 30 % на счет ИП обе выплаты НДС не облагаются, хотя в первоначальном договоре Арендодателя и Арендатора прописаны суммы и порядок удержания и пересисления НДС в бюджет. Какая сторона в данном случае является налоговым агентом по НДС ? Есть ли налоговые риски у Субарендатора?

Ответы юристов (4)

Какая сторона в данном случае является налоговым агентом по НДС? Есть ли налоговые риски у Субарендатора?

Налоговым агентом является тот, кто вы ступает стороной в договоре аренды с Комитетом имущества. То есть Индивидуальный предприниматель. Независимо от того, как он использует это помещение и независимо от того, какой у него налоговый режим, он должен уплачивать НДС с суммы арендной платы по договору.

Статья 161. Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами
3. При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Есть ли налоговые риски у Субарендатора?

Субарендатор никакой ответственности по агентскому НДС не несет.

Есть вопрос к юристу?

Наталья, добрый день! Согласно ч. 3 ст. 161 НК

3. При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

т.е. налоговым агентом по НДС в любом случае выступает арендатор

при субаренде было бы по другому будь у субарендатора по отношению а арендатору иное основание выступать его налоговым агентом например как в приведенном случае, но у вас как понимаю ООО иностр. компанией не является

Письмо Минфина России от 18.11.2016 N 03-07-08/67984

В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций при оказании иностранной организацией российской организации услуг по сдаче в субаренду недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Крым, Департамент налоговой и таможенной политики сообщает.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Порядок определения места реализации работ (услуг) в целях применения налога на добавленную стоимость установлен нормами статьи 148 Кодекса.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 148 Кодекса место реализации услуг по аренде недвижимого имущества определяется по месту нахождения этого имущества. При этом на основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
Учитывая изложенное, местом реализации услуг по сдаче в субаренду недвижимого имущества, расположенного на территории Республики Крым, оказываемых иностранной организацией российской организации, признается территория Российской Федерации.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 161 Кодекса при реализации иностранным лицом, не состоящим на учете в российских налоговых органах, услуг, местом реализации которых является территория Российской Федерации, налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается в российский бюджет налоговым агентом, приобретающим указанные услуги у иностранного лица. При этом налоговая база определяется как сумма дохода от реализации услуг с учетом налога на добавленную стоимость.
Таким образом, российская организация, приобретающая у иностранной организации услуги по субаренде недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Крым, является налоговым агентом, обязанным исчислить и уплатить в бюджет Российской Федерации соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

Наталья здравствуйте. В вашем вопросе уже есть ответ, прямо в договоре аренды прописаны суммы и порядок удержания и перечисления НДС, данные условия арендатор и должен исполнять, у субарендатора нет никаких налоговых рисков по вопросу данного НДС.

Как я понял, вас смущает тот факт, что в договоре не указано, что физ. лицо является ИП. Замечу, что это не важно в доказательство приведу письмо Минфина

Вопрос: Об НДС при предоставлении органами государственной власти и управления в аренду государственного имущества (нежилого помещения).

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 4 февраля 2016 г. N 03-07-14/5448

В связи с письмом по вопросу применения налога на добавленную стоимость при предоставлении органами государственной власти и управления в аренду государственного имущества (нежилого помещения) Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Согласно пункту 1 статьи 24 Кодекса налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации. При этом статьей 11 Кодекса установлено, что лица (лицо) — это организации и (или) физические лица.
Таким образом, при предоставлении органами государственной власти и управления в аренду государственного имущества (нежилого помещения) налог на добавленную стоимость уплачивается арендаторами указанного имущества — налоговыми агентами, в том числе физическими лицами.

точнее говоря арендатор не является иностранной компанией т.к. ООО субарендатор

Обсуждение закрыто.